부모님 집이 재건축에 들어가면서, 자녀에게 공동명의로 명의를 이전해주려는 사례가 많아졌습니다.그런데 여기서 가장 민감한 문제는 ‘증여세’입니다. “얼마까지는 괜찮을까?”라는 질문, 많이들 하시죠?

✅ 재건축 공동명의 시 증여세 계산, 어떻게 되나요?

요점부터 정리해볼게요.

항목금액
재건축 후 집 가치3.8억
분담금 (대출 처리)2억
순재산1.8억
자녀가 50% 명의 받을 경우0.9억
증여세 공제 가능 금액5천만 원
과세 대상 금액약 4천만 원

부담부 증여의 경우, 대출 등 채무를 자녀가 떠안는 부분은 '증여'로 보지 않기 때문에 2억은 세금 계산에서 제외됩니다. 남은 순수한 재산가치 1.8억 중 자녀 명의로 이전되는 부분이 증여 대상이 됩니다.

🧾 증여세 공제, 어디까지 가능할까?

직계존속(부모 → 자녀) 간에는 10년간 5천만 원까지 비과세입니다. 이 5천만 원은 명의 이전 시 적용 가능하며, 초과분에 대해서는 세금이 부과됩니다.

예를 들어, 0.9억을 자녀 명의로 이전한다면,
0.9억 - 5천만 원 = 4천만 원이 증여세 과세 대상이 됩니다.

👉 자주 착각하는 부분이 “부담부 증여 + 공제로 1억까지 괜찮다”는 건데, 실제로는 대출(부담부 증여) + 공제금액만큼만 비과세라는 점 기억하세요.

❗ 증여세 폭탄 피하는 방법은?

  1. 명의 이전 전 사전 시뮬레이션 필수

  2. 부담부 증여와 단순 증여 구분

  3. 10년 간 증여 이력 합산 주의

  4. 세무사 상담 통한 구조 설계

혹시 과거에 증여받은 이력이 있다면, 그 금액도 합산된다는 점 꼭 확인하세요. 또한, 세대분리나 거주 요건에 따라 양도세/취득세 이슈도 발생할 수 있습니다.

🧩 실제 사례로 보는 절세 전략

“저는 부모님이 재건축하면서 제 이름을 넣어주셨는데, 대출 부담이 있어서 부담부 증여로 처리했어요. 그 덕분에 증여세는 공제만 받고 끝났습니다. 다만 이후 매도할 때 세금도 따져봐야 하니 미리 계획 짜는 게 중요해요.”

이처럼 공동명의 이전이 단순한 명의 문제를 넘어서, 향후 양도소득세, 보유세, 종부세까지 영향을 줄 수 있다는 점도 체크해야 합니다.

✅ 결론: 부모님 재건축 공동명의, 1억까지 비과세는 오해!

부담부 증여 + 증여세 공제를 합쳐 1억까지 무조건 비과세가 되는 건 아닙니다. 정확한 계산은 ‘순재산 가액’과 ‘기존 증여이력’까지 모두 고려해서 판단해야 합니다.

📌 추천 글